中指研究院：四季度以来核心城市楼市出现明显升温

　　中国网财经12月20日讯 2024年12月19日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2024中国房地产大数据年会暨2025中国房地产市场趋势报告会”在北京召开。

　　中指研究院现场发布了《中国房地产市场2024总结 & 2025展望》。报告显示，2025年，政策加力有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临诸多挑战，整体或仍处于筑底阶段。

　　报告显示，2024年我国房地产市场整体仍呈现调整态势。前三季度新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”带动市场保持一定活跃度，但9月市场出现降温。9月26日，政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，为市场注入信心。四季度以来，核心城市市场出现明显升温。12月，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。

　　房价方面，2024年1-11月，百城二手房价格累计下跌6.77%，环比已连跌31个月，9.26新政后核心城市价格有所趋稳，11月深圳、成都等4城环比上涨，打破连续7个月百城二手房全跌局面，北上广环比跌幅亦明显收窄。1-11月，受部分优质改善型楼盘入市影响，百城新建住宅价格累计结构性上涨2.29%。

　　报告还显示，展望2025年，政策加力有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临诸多挑战，整体或仍处于筑底阶段，中性情形下，明年全国商品房销售面积预计下降约6%，市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与确定，尤其是货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策。

　　同时，土地缩量、房企资金承压及较高库存下，短期开工投资下行态势难改，明年盘活存量闲置土地政策的实施进展，是推动市场进入新的循环、稳定投资开工的关键因素。

　　值得一提的是，报告提出，乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快确定，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。

　　销售方面，今年1-11月，全国商品房销售面积8.6亿平方米(全年预计9.7亿平方米)，融易新媒体消息，同比下降14.3%，商品房销售额8.5万亿元，同比下降19.2%，其中现房销售2.6亿平方米，同比增长19.4%，表现明显好于期房。重点城市方面，根据中指数据，1-11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降23%，重点30城二手房成交套数同比增长2.3%。

　　全年来看，一季度新房销售面积同比下降45%，二手房同比下降21%；二季度在5.17利好政策带动下，新房销售面积同比降幅收窄至26%，二手房成交同比微增1%；三季度新房、二手房成交环比下降，9月底迎来大力度政策支持；9.26新政后，10-11月核心城市新房销售规模持续改善，11月30城二手房成交套数创近20个月新高。

　　政策环境方面，中央经济工作会议定调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，报告预计房地产政策宽松基调或将延续，下阶段政策有望继续围绕促进需求、优化供给两个方面展开。

　　此外会上，中指研究院还发布了《2024中国物业管理行业市场总结&2025趋势展望》、《2024年中国住房租赁市场总结与展望》、《2024中国物业服务价格指数研究报告》、《物业服务上市公司ESG测评研究报告》四份报告。

　　对于，住房租赁市场发展趋势展望。《2024年中国住房租赁市场总结与展望》报告指出，随着租购并举住房制度的深入实施和“市场+保障”住房体系的不断完善，住房租赁企业发展面临机遇。第一，在城镇化推进过程中，农业转移人口仍将为住房租赁市场带来较大增长空间。第二，我国住房租赁市场政策体系持续完善，租购同权逐步推进，供需两端政策持续落地，承租人的权益得到进一步保障，住房租赁市场的吸引力进一步提升。第三，存量盘活也为保租房筹集拓展了渠道，租赁市场有望在政策的引领下加快发展。

　　不过该报告也指出，租金水平下降，短期新建项目入市或加大市场竞争压力。根据中指研究院租客侦查数据，租户更换租赁住房的首要原因是“市场租金下跌，租更便宜的房子”。租金下降导致原有的租客拥有更多选择机会及议价空间，增加了续租的难度，带来了“留客难”的问题。

　　另外，保租房当前已在住房租赁市场中占据重要地位，其受到政策支持，通常相较于周边市场化房源具有价格优势，满足条件的租客更倾向于选择保租房，加剧了市场竞争。配售型保障房的推出也可能分流部分租住需求。