退地与卖盘并行 华侨城走到减法死胡同(2)

　　华侨城的股价自2021年4月达到历史新高10.27元/股后，便经历了持续的震荡下跌，直至2024年8月创下历史最低点1.77元/股，相比股价最高时跌幅近83%。此后，受多轮房地产政策的影响，股价迎来反弹，11月8日达到近期高点3.49元/股，但相较于历史最高位，仍大幅下跌约66%。

　　作为具有代表性的房企，华侨城早年通过“文旅+地产”模式在市场中占据了一席之地。打造的深圳锦绣中华、世界之窗、东部华侨城、深圳欢乐谷等文旅地标项目深受大众喜爱。2016年，华侨城以35亿元底价竞得南京栖霞区两地块，拟建欢乐谷项目，成交楼面价分别为4180元/平方米和6104元/平方米。随后南京欢乐谷于2020年11月正式开园，配套的大型住宅楼盘翡翠天域项目销售均价2.4万—2.5万元/平方米，销售均价相当于地价的5倍。“文旅+地产”模式为华侨城带来了高额利润。

　　近年来，华侨城的文旅板块营收却出现下滑。2019—2021年，旅游综合业务营收占比分别为50.42%、52.74%和42.23%，但到了2022年，这一比例已缩水至35.46%，且旅游综合业务毛利率同比降低了8个百分点。这也是导致华侨城在2022年年报中录得上市以来首次亏损的原因之一。

　　麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪指出，一方面，房地产市场的下行趋势导致华侨城的房地产业务签约销售金额同比下降，公司为适应市场环境、加快销售去化，对部分房地产项目采取了灵活的销售策略，从而带来了一定程度上的价值折损。另一方面，文旅业务的高投入、低产出以及回报周期长的特点愈发凸显，其与地产业务的融合互补效应也逐渐减弱。

　　管理效率与安全边界

　　在面对开源渠道尚未明确拓展的现状下，华侨城将节流与提升管理效率作为未来发展的核心策略，这一动向备受投资者关注。投资者互动平台上频繁探讨华侨城的管理效益优化、成本节约及价格策略调整等问题。

　　针对投资者普遍关心的组织架构繁杂问题，公司董秘在7月透露，公司已顺利完成对超过50个存量在运营项目的管理重组工作。通过剥离运营类项目至欢乐谷、商管、华服、酒店、旅发等五大专业平台公司进行集中管理。

　　在地产开发领域，华侨城副董事长刘凤喜曾在2022年年报业绩会上表示，公司启动项目公司整合计划，将71个项目公司整合为22家城市公司，管理层级由四级压降为三级，显著提高了管理效率。

　　然而，尽管采取了一系列调整措施，华侨城的营业总成本并未显著下降。2024年第三季度财报显示，相比2023年同期，华侨城的税金及附加、销售费用、管理费用有所降低，但财务费用增加了约4.42亿元。

　　值得注意的是，华侨城在追求管理效率提升的同时，主题公园项目也面临着安全挑战。2023年和2018年，深圳欢乐谷主题公园曾发生安全事故，其中2023年的“雪域雄鹰”弹射过山车事故造成28人受伤，直接经济损失397.5万元。侦查结果显示，事故主要因设备发射区螺栓疲劳断裂、维修人员技能不足等问题造成。

　　因此，华侨城在持续优化管理架构、提升管理效率的过程中，必须同等重视安全管理和业务运营的双重优化。这不仅是管理效率的提升，更是业务稳健运营和安全边界稳固的关键所在。

　　同样以主题公园为主要经营手段的迪士尼也面临着主题公园利润下滑的挑战。但迪士尼凭借其丰富的IP库以及围绕IP打造的一系列周边产品(如电影、手办、公仔等)实现了业务的持续增长。而相比之下，华侨城旗下的欢乐谷主题公园IP却长时间未得到更新，这在一定程度上降低了其商业价值。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称，从破局的可能路径来看，华侨城首要之举是迅速销售房源，通过高性价比的方式实现销售回款，以快速回笼资金。其次，华侨城应考虑出售所持部分股权，或引进第三方投资，以进一步缓解资金压力。再者，拓展新的融资渠道也是关键一环，通过多样化的融资方式获取更多现金流。