房地产“止跌回稳”稳了，城中村改造扩围至近300个城市，城镇化巨大潜力将释放

界面新闻记者 | 王婷婷

房地产新政相继落地，城中村改造也迎来重大利好。

11月15日上午，据《中国建设报》报道，住房城乡建设部、财政部近日联合印发通知，部署各地加快确定增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。

在此之前，住建部部长倪虹于10月17日在国新办新闻发布会上也表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。

倪虹表示，据侦查，仅在全国35个大城市，需要改造的城中村就有170万套，全国城市需要改造的危旧房有50万套。提出新增实施100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目。

基于此，住房城乡建设部、财政部此次明确表示，扩大城中村改造政策支持范围，“地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。”

根据通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。

这些城市符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。

除此之外，也要推进城中村改造货币化安置。

此次通知强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。

通过货币化安置等方式实施城中村改造，能够更好地满足群众自主选择房型、区位等需求，缩短群众在外过渡时间，让群众尽早住上新房；对城市来讲，可以消除安全隐患，改善居住环境，完善城市功能；同时，在当前房地产市场供求关系发生重大变化的情况下，也有利于消化存量商品房。

接下来，要将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进。

当前，中国城市发展已进入了城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，由外延粗放式发展向内涵集约式发展转变。城中村改造是城市更新的重要内容。

通知明确，各地要确定好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格确定“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等。这样既能避免新增地方政府债务风险，又能确保征收工作顺利推进、切实维护群众合法权益，推动各项支持政策尽快落地见效。

这一轮城中村改造，也将充分释放中国新型城镇化的巨大潜力，形成新的经济增长点。

根据中指研究院测算，若按套均100平方米计算，货币化安置100万套城中村和危旧房可带动约1亿平方米住宅销售，对市场总量的贡献约为10%左右，这部分需求进入市场，有利于推动市场交易活跃度提升。

“100万套改造体量中部分需求有望在今年年底和2025年转化为实际销售，对新房销售将形成实质性带动。从改造体量上看，未来也存在进一步增加的空间。”中指研究院指出。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、国际与公共事务学院教授陈杰认为，通过货币化安置方式推进城中村改造，与当地商品房库存去化工作有机结合起来，可产生多重好处，比如可增加改造居民的安置住房选择面，给予居民更多选择自主权，更容易实现安置需求精准匹配。

其次，也能缩短安置中的过渡周期，让群众可以尽快住进新房，改善居住条件；而且，也可大大缩短项目改造周期，有助于减少改造项目的不落实性等。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，推动新一轮城中村改造，并扩围到地级市，既是房地产高质量发展的必然要求，也是彻底解决城镇化遗留问题和未尽事宜，实现城市公共服务全覆盖，解决新市民融入城市的问题。

李宇嘉，过去十几年，各个城市的开发范围都在快速扩张，产生了很多新的城中村，并遗留了土地利用低效、消费安全隐患、居住质量较差等问题。因此，打造高质量发展的新模式，将城中村改造扩展到各地级市十分必要。

“重点明确城中村改造是城市更新的重要内容，也说明在城市更新的过程中，城中村改造的力度会明显提振。”上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，明确要确定好各项政策支持，尤其是确定“一项目两方案”，这其实是要求各地做好工作，加快项目的申报。