存量房贷利率下调窗口开启？“重定价”“转按揭”两路径呼声高(2)

　　建设银行个贷中心工作人员向记者表示：“没有收到任何降低存量房贷利率的通知，‘转按揭’是否具有可行性仍待上级部门研究。若今后有相关政策推出，我行会积极确定安排。”

　　招商银行行长王良9月2日在该行中期业绩发布会上表示，针对“转按揭”的传闻，还没有接到相关管理部门的意见，也没有征求过商业银行的意见，目前这个政策还没有得到确认。但王良同时表示，如果这一政策最终推出，会对银行存量按揭利率带来一定的负面影响，宏观管理部门会在推出这样的政策前做好充分论证和研究。

　　“转按揭”是否可行

　　部分业内人士认为，放开存量房贷“转按揭”可促进商业贷款利率完全市场化，应为可选项。光大证券金融业首席分析师王一峰表示，放开存量“转按揭”有如下好处：一是回应社会降低存量贷款利率的呼声；二是“转按揭”定价完全由商业性市场竞争决定，避免了由央行给定存量按揭利率调整标准可能带来的争议；三是“转按揭”风控标准简单易操作，可避免房地产风险累积加大。

　　但也有不少业内人士表示，若允许“转按揭”，会加剧银行内卷，进一步压缩利润空间。

　　五矿信托财富资产配置策略总监何婉婷向记者表示：“‘转按揭’模式虽然呼声很高，但涉及跨行合作、资产重估、资金调配，流程复杂，或存在投机风险、恶性竞争、摩擦成本较高等问题，且对大行冲击明显。该种模式短期内完整推开的概率不大。如若推行，需充分研究对市场不同主体的影响或冲击，做好政策规则协调配套。”

　　中指研究院市场研究总监陈文静也表示，各地存量房贷利率执行情况不一，在当前市场环境下，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适。而通过不同银行之间“转按揭”方式，或加剧市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。

　　从操作便利度来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“转按揭”会造成很多新的工作量，实际上上一轮存量房贷调整，是通过系统默认方式直接在后续月份减少了月供还贷额，这是比较简单且容易接受的做法。

　　而招联首席研究员董希淼则对再次集中调降存量房贷利率的效果持不同看法：“下调存量房贷利率主要是希望降低居民利息支出，从而更好支持消费和投资。从去年房贷利率下调后的情况看，居民部门消费、投资未见明显起色，提前还贷没有明显减少。因此，再次集中下调存量房贷利率意义可能不大。”

　　但他认为，对于上一轮调降中未涉及的存量二套房贷利率可以集中下调。需要注意的是，采取浮动利率的房贷利率已随LPR变化，存量房贷利率集中调降是特殊时期采取的特殊政策，不应成为常态化、日常性政策措施，否则将对商业银行经营管理造成冲击。

　　银行息差面临更大挑战

　　存量房贷与居民生活息息相关，也是影响银行经营成果的重要业务板块。

　　何婉婷告诉记者，去年存量房贷利率集中下调引发了阶段性的银行资金压力、大行融出意愿下降以及小行买债意愿提升。今年，央行对货币政策框架进行了调整，畅通了利率传导机制；构建了新的利率走廊，收窄走廊宽度，使得流动性分层现象显著缓解；通过丰富公开市场工具，增加国债买卖工具对债市极端交易和曲线形态进行纠偏。因此，当下如果再次推进存量房贷利率下调，配套货币政策的精准支持，预计对银行间流动性影响可控。

　　但她认为，存量房贷利率下调对于银行息差构成挑战。今年以来，利率市场化推进步伐不断提速，2024年二季度各类银行的净息差基本保持稳定，持平于上期的1.54%，整体依然较低。出于稳定银行息差的考虑，如果存量房贷利率下调，预计是以对银行息差影响更为温和的方式推进，并且需配套负债端成本降低。

　　从居民端来看，克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，如果能够调降存量房贷利率，可以有效减轻居民的负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。同时，还能减少提前还贷等情况，稳定房地产市场。