全国超30城支持住房“以旧换新” 如何提高买卖双方的接受程度？(2)

　　“‘以旧换新’的关键是旧房能不能卖得出去，无责退订能不能按约定的时间落地，承诺的优惠能不能到位。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在目前出现价格下跌、需求疲软、去化靠低价为主等情况下，要大规模推进“以旧换新”，开发商和二手房业主需要共同秉持让利卖房的原则。特别是开发商这一端，要让购房者看到所购新房是真正满足其住房消费升级的产品，不能把换新作为去尾货的机会。

　　同时，由于“以旧换新”的关键在于“卖一”，置换的卖家难免要给刚需的买家让利。如何让置换卖家愿意让利，还需开发商在“买新”中为置换卖家让利，让其“失之东隅收之桑榆”。

　　专家观点1

　　李宇嘉(广东省城规院住房政策研究中心首席研究员)：行业协会可调动市场积极性，更好地推动“以旧换新”

　　相比政府和国企，让行业协会来推动以旧换新是最合适的。一方面，中介行业协会可以调动旗下中介机构的积极性，而中介机构和从业人员又是联通卖方和买方，新房和二手房的最佳载体。房地产行业协会则能够调动开发商参与的积极性。二者可以通过与政府机构的密切关联，就推动房地产良性循环向政府部门提供一些建议，从而使得政府充分发挥职能，制定优惠政策，将关联方撮合在一起，通力合作。

　　目前，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会还联合倡导房地产开发企业和中介机构按约定在购房款、佣金等方面向换房人提供优惠方案。对换房成功的，中介机构可在新房交付前为换房人提供租房佣金优惠等服务。通过联动措施，切实降低换房成本。

　　对此，建议相关中介机构和参与的新盘项目能够把究竟优惠明确公示，比如完成卖旧买新的中介费率可以降到多少，开发商的优惠能在市场促销的基础上，再有多大的优惠等等。中介行业协会要加大信息披露和诚信管理，以确保这些优惠能够落地。

　　专家观点2

　　严跃进(上海易居房地产研究院研究总监)：做好评估价，设立试点房源准入标准

　　根据目前各地“以旧换新”推进情况和反馈情况看，其中也存在一些潜在问题或矛盾点。第一、主要的矛盾点聚焦在二手房评估价上。从业主或换房者的角度看，担心中介公司或评估公司把二手房价格压得太低。而对于收购二手房的国企来说，其过高评估二手房，也会造成财政压力增大或国有资产估值虚高的问题。第二、能够参与的二手房或也存在门槛限制，部分城市会从房龄等角度设定标准，这就导致其他一些二手房要参与此类活动的门槛较高。以上问题在后续改革中可以更好得到解决。比如说可以采取多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价、多次评估等方式进行。而对于纳入试点范围的房源，后续可以设立标准和划分结构，尤其是研究不同类型二手房收购后的再利用模式等。

　　去年以来，二手房挂牌房源难消化的问题受到行业的关注，“以旧换新”更好地挖掘了潜在需求、支持改善需求。深圳此举，对促进一二手房联动、新房项目积极去库存、房企和中介公司业务量增加等都有积极的作用，同时对于特大城市和超大城市后续的跟进举措也带来了借鉴意义。