国常会定调房地产，楼市还有大招？(2)

“房地产融资协调机制”仍然是防范化解房地产行业风险的重点之一。目前来看，房企融资环境得到持续改善，优质“白名单”项目的融资有了初步的落地，但是对于房企整体融资的改善效果仍有待观察。

CRIC数据显示，2024年1月65家典型房企的融资总量环比增加25.5%，但2月融资总量环比减少47.2%，创下2021年以来的单月融资新低，其中春节假期带来了一定的影响。

整体来看，房企融资仍然低迷，一方面是因为政策的落地需要一个过程，另外一方面也是由于当前市场信心依然不足。

从“完善”到“改革”，商品房基础性制度或迎转变

在构建房地产发展新模式方面，国常会提出加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度。相关的表述与今年《政府工作报告》内容相比，出现了一些新的变化。

其中，“改革商品房相关基础性制度”，替换了《政府工作报告》中的“完善”一词，这意味着接下来或许有新的动作。

住建部部长倪虹在两会期间曾提出，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，以人定房、以房定地、以房定钱，有力有序推进现房销售。

商品房相关基础性制度将迎来改革，或从融资模式和销售模式两方面入手，长期以来，以债权为主的融资模式和以预售为主的销售模式是房地产行业杠杆提高和风险积累的两大动因。

据CRIC统计，2023年重点房企各类融资方式中，境内债权融资占比提升至79.53%，较2022年提升11个百分点。房地产发展新模式下，房企融资模式有望由债权为主转向股债多元化转变，拓宽房企融资渠道。

与此同时，以预售制为主的住房销售模式衍生出预售资金监管难题。因此在改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度上，强调有力有序推进现房销售。

目前，多个城市已推出现房销售地块进行了现房销售的试点，但现房销售制度仍面临难以完整铺开的问题，真正意义上的现房销售仍有很长一段路要走，只能通过以点带面的方式逐步试行。

事实上，除了现房销售以外，还可以试点“开发商交房后再办按揭尾款”，即购房者支付首付款后，尾款和按揭在开发商交房后再支付和办理，能够很大程度上保障购房者权益。

此次国常会对房地产方面的部署，进一步打开了地方楼市政策松绑的空间，政策继续宽松的主基调不会改变，一线城市楼市调控或将趋松，二三线限制性政策完整放开。

当前部分城市市场开始出现回暖迹象，但这种回暖可持续性存疑，若后续无密集利好政策叠加，未来增长动力或将持续放缓。

对于行业来说，当前一系列调整均指向构建房地产发展新模式，建立“人房地钱”要素联动机制，融易新媒体消息，改革商品房基础性制度，开启“低端有保障、高端有市场”的双轮驱动。