长租公寓持续“爆雷” 住房租赁新规应发挥更多监管实效|荔枝时评

　　近日，上海多名租客和房东向警方报案称，已签协议的房屋托管公司以“高租金吸引房东、低租金吸引租客”方式，要求租客一次性支付大量租金，聚拢大笔租金后跑路。目前，当地警方正在调查此案。

　　有关长租公寓的“爆雷”事件不断出现，一方面给租客的权益造成严重损害，比如作为长租公寓第一股的青客公寓，从今年年初开始，因拖欠房东租金，导致上海、杭州、南京等多地的租客面临断水断电断网、甚至被赶出公寓的窘境；另一方面，长租公寓这一新兴行业的整体形象也被破坏，其乱象如果持续下去，长租公寓模式恐将难以为继。

　　近日，住建部制定的《住房租赁条例（征求意见稿）》（下称“《条例》意见稿”）向社会公开征求意见，在《条例》意见稿中，住房租赁企业等市场主体在从事住房租赁有关经营活动时，禁止哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为，不得以租金优惠等名义诱导使用房租贷，住房租赁企业若存在“高进低出、长收短付”等高风险经营行为，将被列入经营异常名录。

　　纵观目前各类长租公寓“爆雷”事件，基本可以将之归咎为发展模式的畸形。部分长租公寓为了寻求快速获得更高的市场占有率，往往不惜高价从市面上获取房源，同时为了应对竞争需要，又以低于收房价格的标准提供给租客，从而吸引客户，也即“高进低出”。

　　然而，这一模式必然会使长租公寓承受巨大的成本压力，为了减少亏损、谋求盈利，长租公寓就以各种方式诱导租客使用“租金贷”。租客不仅与长租公寓企业签下租约，还与同该企业有合作的金融机构签订贷款合约，由该金融机构替租客支付半年乃至全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。而长租公寓拿到的全年房租则用于利润回报率更高的各类投资。

　　这看似是多赢的结果，收入不高的租客可以通过按揭，解决一次性支付房租的难题；金融机构未来可以获得本金和利息；长租公寓有足够的现金流用于其他投资，只要回报率高于利息就有钱赚。

　　然而，由于长租公寓追求高利润回报，所投入的领域必然是高风险领域，一旦投资失败，资金链断裂，长租公寓运营者选择跑路，无辜的租客就会面临房东上门要求退房的困境，金融机构也会蒙受本金及利息的损失。

　　因此，不断发生的因“租金贷”造成的长租公寓资金危机，已经引起了大量纠纷，严重影响到长租公寓行业的良性发展。住建部的《条例》意见稿，就是要尽快对此进行治理。

　　从《条例》意见稿来看，首先是明确禁止长租公寓“高进低出”、诱导租客使用“租金贷”，这就要求各地住建部门强化对长租公寓的日常监管。比如有关部门可要求长租公寓定期提交租金使用报告，及时掌握其资金流向；同时开通投诉热线，不仅对单个用户投诉要快速调查处理，也要注意对某个长租公寓短期内出现大量投诉的异常信息汇总，并尽快展开资金、运营的全面调查，采取更为完善的预防举措。

　　《条例》意见稿提出，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。在这方面，杭州等不少地区已经开始了探索，如《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》就制定了专项租金监管要求、公示监督、风险防控金设立、风险警示等内容，其他地区也可以参考先行先试地区的经验，结合本地实际构建更趋制度化的治理体系。

　　据不完全统计，我国目前共有900余家长租公寓相关企业，如此多的企业数量，不可避免存在“小散乱”的一面，这就需要《条例》意见稿未来施行时发挥更多监管实效，改变目前部分长租公寓野蛮生长的现状，包括合理提高行业准入门槛、对租金等资金全流程管理进一步强化，从而切实保障租客和房东的权益。

欢迎关注荔枝锐评（lizhirp）微信公众号：